6月21日，首批9只基础设施公募REITs上市一周年。一年来，REITs市场运行平稳，交投活跃，价格发现功能有效发挥；上市REITs产品业绩表现优异，底层资产经营达预期，成为投资者长期资产配置选择之一；REITs制度规则逐步完善，险资入市、税收试点、扩募机制纷至沓来；REITs试点星火燎原，全国各地踊跃申报项目，储备资产类型日益丰富。

在业界看来，首批公募REITs项目上市平稳运行一周年，试点整体符合预期，市场各方认识不断加深。“首批公募REITs上市一年以来，底层资产经营表现整体达到或超过预期，并按约定实现了分红。试点项目二级市场整体走势平稳，表现稳健。”中金基金创新投资部执行总经理刘立宇接受《证券日报》记者采访时表示。

“REITs试点稳健、有序、规范，效果基本理想，后期发展应该稳步前行，空间广阔。”南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受《证券日报》记者采访时表示，试点实现盘活存量资产，降低企业杠杆，丰富了市场产品，提供了现金流相对稳定的资产配置机会；受到市场认可，走势相对平稳；类别不断有序增加，逐步丰富起来；规则不断明晰细化，实现规范发展。

厚积薄发：

上市后运行平稳

年内2只产品获抢购

据Wind资讯数据，截至6月20日，基础设施REITs项目共上市12只，总市值合计517.32亿元，平均涨幅15.77%，平均日均换手率约2%。此外，国金中国铁建高速REIT将在6月21日至6月22日发售，第13只基础设施REITs临近。

据记者了解，首批项目从2019年开始着手准备，经过约2年时间正式上市。REITs上市以后，为投资者提供了具有稳定现金流、风险收益对称、流动性好、透明度高的标准化产品，有效填补了国内资产管理市场的产品空白。Wind资讯数据显示，6月20日，有10只基础设施REITs实施分红，累计分红15次，合计分红金额17.63亿元。

今年以来，股市和债市波动加大，与股债相关性较低的基础设施REITs运行平稳，受到投资者青睐。4月28日上市的华夏中国交建REIT以及拟上市的国金中国铁建高速REIT均获投资者抢购，网下询价环节，拟有效认购数量总和是初始网下发售份额数量的38倍、33倍。

上市满一年的同时，首批9只公募REITs也面临战略配售份额解除限售。刘立宇表示，首批9只公募REITs预计解禁规模近百亿元。解禁后，公募REITs的流动性和交易量或将有所提升。本次解禁的对象主要是原始权益人及其关联方以外的战略投资人，是否会对市场造成压力，主要看投资者对于公募REITs目前二级市场价值合理性的判断。对于长期投资者而言，公募REITs运作期较长，以及定期分红等特征对其有较大的吸引力。

据记者了解，公募REITs主要以配置型的机构投资者为主。首创环保集团总会计师郝春梅对《证券日报》记者表示，对于长期投资者而言，公募REITs具有现金回报较为稳定，具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险的特点，属于适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。

“相信积极向好的行业基本面、广阔的市场和发展空间是中金普洛斯REIT资产价值和稳定收益的底盘。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营团队负责人杨敏对《证券日报》记者表示，普洛斯REIT的基础设施资产一直保持高效稳定的运营，有力地承载和支持了所在地区的民生和经济发展，是高标准现代化园区的行业标杆。普洛斯REIT于去年11月份率先分红，第二次分红已于今年4月份完成。

杨敏表示，普洛斯作为原始权益人及资产运营管理机构，凭借科技赋能、智慧化运营以及绿色低碳方面的领先实践，将不断提高基础设施运营效率，提升资产价值，为普洛斯REIT不断注入新活力、新动能。

郝春梅表示，就首创水务REIT实际情况而言，因首创环保集团自持基金份额已达到51%，虽然公募REITs相关制度明确了解禁期限，但由于公司曾向合肥市行业主管部门的承诺及项目招募文件中的披露，首创环保集团将在项目存续期内持续持有该部分份额。

星火燎原：

全国踊跃申报

项目类型不断扩围

2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将试点区域放开全国范围，资产范围扩大。

据记者了解，全国十余个城市地方政府或发展改革部门专门发布REITs政策文件，覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域，积极鼓励地方企业参与试点。目前，全国各地踊跃推荐项目。

5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，当日全国首批2单保障性租赁住房REITs项目正式申报：厦门安居集团有限公司REITs项目和深圳人才安居REITs项目。

根据相关招标信息，目前在推进的基础设施资产类别还包括数据中心、风电、轨道交通等领域。据记者了解，仅上交所在市场上储备的REITs项目就有200多单，重点推进的约有百单，包含能源、生态环保、市政建设、保障性租赁住房、新型基础设施等领域。

上交所相关负责人表示，上交所将加快租赁住房REITs试点落地，支持我国保障性住房体系建设。未来，上交所将大力拓展REITs项目储备，拓宽基础设施资产类型，加紧推出面向民间投资的项目。

搭建平台：

有效盘活存量资产

实现良性循环

“十四五”规划《纲要》明确提出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。5月25日，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

“REITs能切实帮助企业有效盘活存量资产、实现前期投资回收、形成有效投资，服务于基础设施行业的高质量发展。”刘立宇表示，我国公募REITs已涵盖大部分存量公共资产，在盘活存量资产的同时，可以降低实体经济杠杆水平，推动基础设施投融资市场化、规范化发展。企业发行公募REITs的净回收资金多数需要用于新增基础设施投资，从而形成良性循环，对相关行业持续发展具有长远意义。

据悉，首批公募REITs带动了3000亿元的新增基础设施项目建设，在降低企业债务风险，促进企业轻资产运营方面发挥重要作用。另外，从首批REITs产品2021年度报告来看，基础设施资产运营稳健，经营业绩表现优异，形成了稳定可预期的可供分配现金流和分红收益。

谈及上市一年以来的变化，郝春梅表示，首创水务REIT作为原始权益人参与首批REITs的试点，是从“0”到“1”的突破过程。“确实对于我们来说是历练更是收获，现在回想起来还是非常感慨的。为了保障后续项目的健康稳定持续运营，以及符合PPP项目相关要求，首创环保集团在本项目发行后作为战略配售投资人认购51%的基金份额，使得首创环保集团与本项目REITs产品之间形成了很强的绑定关系，确保项目持续健康平稳运营。”

“自首创水务REIT上市以来，公司作为运营管理机构更加注重资产运营质量，对底层资产加强了运营管理力度，提升其管理效能。对厂容厂貌也加以改善；目前深圳和合肥项目均运营稳定，且均已按要求达到运营管理考核要求。同时，随着首创水务REIT上市后的透明化，项目的底层资产也受到了基金管理人的监督管理和投资者的关注。”郝春梅进一步表示，公司将在未来的运营中继续充分发挥公司的运营管理优势和体现运营价值，将底层资产质量进一步做精做强。

“首批基础设施公募REITs项目，对市场具有示范性意义。”杨敏表示，“对于普洛斯而言，通过发行基础设施公募REITs，搭建了资本循环的新平台，募集回笼的资金将全部继续投入中国市场基础设施建设，不断提升我们的产业服务能力，为投资人创造优秀的回报。”

达成共识：

市场各方积极参与

制度规则日臻完善

随着REITs试点的推进，市场各方了解深入，认识不断加深，REITs政策环境不断优化。

2021年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引入保险资金入市，提高REITs二级市场流动性；2022年1月26日，财政部出台《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策。5月31日，沪深交易所发布扩募规则，同步优化扩募机制。

“过去一年REITs市场配套政策稳步推进，相关的政策规则逐渐完善，正形成可持续发展的路径基础。监管和地方政府相继在扩大基础资产支持范围、建立资产储备库、原始权益人发行动员、发行阶段税务安排优化、扩募细则规范等方面出台相关政策指引，同时注重市场投教工作，引导各市场参与主体形成良性预期。配套政策和监管规则的持续推进和完善贯穿于REITs实践的全过程，对于建立多层次、有效率、可持续的中国REITs市场起到关键作用。这些政策规则聚焦市场参与主体较为关注的问题，有利于各方积极参与公募REITs实践，促进市场扩容。”刘立宇表示。

郝春梅表示，今年4月15日，在交易所扩募规则征求意见后，公司积极参与了扩募政策的讨论并将相关意见进行了反馈。目前公司已开始扩募资产的梳理，并将适时积极推进后续首创水务REIT的扩募工作。

上交所相关负责人表示，将尽快推动首批REITs扩募项目落地，进一步发挥其作为资产上市平台的长期战略价值和持续发展能力。

对于后续制度完善，郝春梅表示，此前税收试点仅针对项目发行阶段相关资产与股权变动的涉税事项进行了明确，并未针对REITs项目全周期涉税问题有所指定。目前REITs产品架构债务部分涉及的年化利率较高，影响基金收益，建议将产品架构中债务对应税前可扣除利率标准予以明确；另外，REITs并非普通资管产品中通过“保本保收益”来判定征收增值税的情形，建议该部分免征增值税（3%）。除了上述税收政策，也希望相关监管部门适度放开对“使用者付费为主”的限制要求。

据记者了解，下一步监管部门将从总结实践经验，推动制度完善；紧扣国家战略，落地重大项目；完善审核机制，提高审核质量；持续强化监管，督促规范运营；加强市场培育，凝聚市场合力等五方面推动REITs市场健康快速发展。